Bất động sản nghỉ dưỡng với tên gọi thân thuộc là Condotel có lẽ đã là một cái tên gọi quá đỗi thân thuộc với giới đầu tư Bất động sản Việt Nam trong khoảng 3-4 năm trở lại đây. Được giới thiệu là một kênh đầu tư sinh lời cao và an toàn nhất thị trường nhưng khoảng 2 năm trở lại đây đã gây nên nhiều sóng gió với thị trường khi không đảm bảo được những lợi ích như hứa hẹn và trước những nguy cơ như dịch bệnh – một trong những điều khiến nhiều nhà đầu tư đau đầu và lo lắng.
Sơ quát về Bất động sản nghỉ dưỡng.
Bất động sản nghỉ dưỡng hay Condotel (Kết hợp từ Condominium và Hotel) là loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, mang lại giá trị kép cho nhà đầu tư khi đây được giới thiệu vừa là bất động sản có tính sở hữu, vừa có giá trị kinh doanh du lịch khi thường được xây dựng ở những thành phố du lịch lớn. Đối với Việt Nam, Condotel tập trung nhiều ở các thành phố giáp biển như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, Phú Quốc…
BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG
Bất động sản nghỉ dưỡng mang lại cho nhà đầu tư lợi nhuận vững chắc từ bốn trụ cột chính
– Điều đầu tiên và hiển nhiên chính là từ nguồn thu cho thuê khách sạn: Condotel có điểm nổi bật so với các hotel truyền thống chính là ở thiết kế mang tính năng của một căn hộ truyền thống kết hợp với dịch vụ khách sạn 4-5 sao tại các vùng du lịch. Chính vì vậy sẽ không ít khách du lịch lựa chọn hình thức condotel để lưu trú trong thời gian đi du lịch.
Theo số liệu từ Tổng cục thống kê, Việt Nam đã đón tiếp hơn 15,6 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2018 và 18 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2019 chưa kể khách nội địa. Mức tăng trưởng ngành du lịch Việt Nam trung bình hằng năm đạt 30-40% hứa hẹn khả năng lấp đầy của các condotel và là nguồn sinh lời đảm bảo cho các nhà đầu tư
– Tiếp theo đó, nguồn lợi to lớn khi nhắc đến đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng chính là việc đảm bảo các nguồn thu định kì. Khảo sát thị trường condotel hiện nay, các chủ đầu tư Việt Nam hầu hết cam kết lợi nhuận trong vòng 8-12 năm đạt mức lợi nhuận từ 5-12%, đặc biệt có dự án cam kết lên đến 15% chi trả theo quý. Rõ ràng rằng, Condotel mang lại nguồn lợi nhuận ổn định và chắc chắn hơn rất nhiều mà nhà đầu tư không phải bỏ công kinh doanh.
– Sự gia tăng giá bất động sản chính là nguồn lợi tiếp theo mà các nhà đầu tư chờ đợi. Bởi bất động sản nghỉ dưỡng cũng giống như mọi hình thức bất động sản khác sẽ tăng giá theo thời gian, khi mà đầu tư cơ sở hạ tầng cũng như tổng thể dự án phát triển. Trong mọi trường hợp, nhà đầu tư có một “tài sản” sinh lợi ngầm theo thời gian và là một cứu cánh quan trọng cho nhà đầu tư trong trường hợp cần vốn đầu tư trong tương lai cho các hạng mục khác hoặc thừa kế.
– Các lợi ích trên được đảm bảo và thêm phần thuyết phục bởi các “bài toán tài chính” mà chính nhà đầu tư có thể tính toán được. Với sự phát triển của các nguồn tín dụng bất động sản từ các ngân hàng trong thời gian vừa qua, không chỉ các nhà đầu tư lớn với nguồn tài chính sẵn có ổn định, nhiều nhà đầu tư nhỏ cũng thực hiện vay ngân hàng để mua bất động sản nghỉ dưỡng và vay trực tiếp qua các ngân hàng tài trợ cho chủ đầu tư.
Vừa có được sự đảm bảo tiến độ của ngân hàng, vừa đảm bảo lợi nhuận khi tính toán về mức tăng giá bất động sản cộng với tiền cam kết thu nhập có được luôn có lời sau khi chi trả cho ngân hàng các khoản vay. Các số liệu trên còn chưa kể đến các lợi ích từ số đêm nghỉ dưỡng nhà đầu tư được hưởng hằng năm để nghỉ dưỡng tại resort hoặc condotel đã đầu tư.
Bất động sản nghỉ dưỡng ảnh hưởng như thế nào bởi đại dịch Covid19?
Trước khi đại dịch Covid19 xảy ra, trở lại năm 2019, có lẽ các nhà đầu tư Condotel đã có một năm đứng ngồi không yên khi một tên tuổi Bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng đã vỡ trận cam kết 12% với tất cả các nhà đầu tư đã mua sản phẩm của mình với những lý do về sự chưa rõ ràng với Pháp lý Condotel ở phía nhà nước.
Bất động sản nghỉ dưỡng ảnh hưởng như thế nào bởi đại dịch Covid19?
Các nhà đầu tư dự án này đã bị ép vào thế đường cùng khi tiếp tục hay rút đầu tư đều chịu nhiều thiệt hại về tài chính. Nhiều lý do đã được chủ đầu tư dự án đưa ra nhưng có một sự thật rõ ràng thông qua việc vừa không hoàn thành tiến độ xây dựng, vừa không cam kết được thu nhập cho khách chính bởi vì sự thiếu minh bạch trong quản lý dòng tiền của các nhà đầu tư đã đưa vào dự án và người chịu thiệt phần nhiều chính là các nhà đầu tư đã vay ngân hàng để mua bất động sản tại đây.
Việc chậm thanh toán thu nhập cam kết của chủ đầu tư dẫn đến việc nhà đầu tư không có nguồn tiền để trả cho ngân hàng và lúc này trên bình diện tài sản của nhà đầu tư chịu đòn đánh khủng khi nhà đầu tư chịu nguy cơ hạ điểm tín dụng xuống B nếu không tự xoay xở được nguồn tiền chi trả cho lãi vay ngân hàng.
Đại dịch Covid 19 xuất phát từ TQ đã ảnh hưởng rất nhiều với du lịch Việt Nam từ khi đại dịch chưa lây lan sang các nước và trở thành đại dịch toàn cầu bởi Việt Nam có đường biên giới phía Bắc giáp hoàn toàn với TQ. Bước vào cuộc chiến với đại dịch Covid19, cùng với các chỉ thị 15, 16 của Chính phủ và các hoạt động hạn chế đị lại, đặc biệt là việc vận chuyển hành khách giữa các quốc gia trên thế giới được thắt chặt nhằm hạn chế sự lây lan của dịch bệnh.
Ngành du lịch Việt Nam chịu muôn vàn các ảnh hưởng to lớn từ đại dịch này và dần ảnh hưởng đến nhiều ngành bổ trợ khác như vận tải, kinh doanh lưu trú và bất động sản nghỉ dưỡng.
Theo số liệu cập nhật từ website Tổng cục du lịch Việt Nam, lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong tháng 3/2020 ước đạt 449.923 lượt, giảm 63,8% so với 2/2020 và giảm 68,1% so với cùng kỳ năm 2019. Tính chung 3 tháng năm 2020 ước đạt 3.686.779 lượt khách, giảm 18,1% so với cùng kỳ năm 2019.
Những thông tin về sụt giảm lượng khách du lịch như trên đã làm không ít các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nao núng và tìm kiếm các sự hỗ trợ về pháp lý để đảm bảo những khoản lợi nhuận cam kết cho khoản đầu tư của mình tránh các ảnh hưởng của đại dịch nhưng đến nay câu trả lời xác đáng nhất vẫn cần chờ đại dịch đi qua.
Từ đại dịch Covid 19 đã ảnh hưởng đến lượng khách đến các khu nghỉ dưỡng nói chung và bất động sản nói riêng đã nhắc lại một lần nữa với các nhà đầu tư về khả năng đảm bảo chi trả lợi nhuận cam kết của các bất động sản nghỉ dưỡng khi có khá nhiều các nguy cơ hoàn toàn có thể xảy ra ảnh hưởng đến dòng tiền tài chính nhận được từ kênh đầu tư này. Covid 19 không phải là lần đầu tiên mà ngành du lịch đối mặt với đại dịch, trước đó là H5N1 và dịch SARS 2003 cũng khiến kinh tế thế giới chao đảo và ngành du lịch thất thu 6 tháng liên tiếp trong khi so với SARS, Covid 19 ảnh hưởng kinh tế sâu và rộng hơn rất nhiều về mọi mặt.
Ở một khía cạnh khác trong trường hợp đại dịch không diễn ra, các chủ đầu tư Bất động sản nghỉ dưỡng luôn xây dựng các kênh phân phối kỳ nghỉ (sở hữu kỳ nghỉ) để làm sân sau, đảm bảo nguồn chi trả lợi nhuận cho các nhà đầu tư nhưng khi xét kỹ về vấn đề rằng hầu như các công ty kỳ nghỉ đều có mối liên kết mẹ con với công ty bất động sản cung cấp căn hộ nghĩ dưỡng thì khi sức khỏe tài chính của công ty kinh doanh bất động sản không tốt cũng sẽ dẫn đến sự bất ổn trong dịch vụ cung ứng của các công ty kỳ nghỉ.
Vòng tuần hoàn bất động sản nghỉ dưỡng không đạt chất lượng và niềm tin sụt giảm ở người tiêu dùng dẫn đến sự giảm sút về lợi nhuận và đó cũng là bài học đối với nhiều công ty sản xuất từ trước đến nay khi không tạo ra các sản phẩm mới hiện đại hơn thay thế cho nhu cầu liên tục thay đổi của người tiêu dùng.
Bất động sản nghỉ dưỡng có tiếp tục là kênh đầu tư tốt?
Câu trả lời là có và chắc chắn có bởi lẽ tiềm lực phát triển du lịch Việt Nam là rất lớn khi Việt Nam có khí hậu nhiệt đới ôn hòa và hơn 3000km bãi biển xếp hạng nhất nhì thế giới. Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam thật sự còn rất mới mẽ. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng, giá bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn đang ở mức thấp so với các nước trong khu vực và trên thế giới.
So sánh của Vietnam Capital Partners cho thấy, giá bất động sản nghỉ dưỡng như căn hộ hướng biển hay villa hướng biển ở Phuket hay Bali cao gấp hàng chục lần so với những nơi như ở Đà Nẵng, Phú Quốc hay Nha Trang ở Việt Nam. Đây là những yếu tố giúp bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, được dự báo sẽ bùng nổ trong 5 năm tới.
Xem thêm: Bản đồ bất động sản
Savills Hotel châu Á Thái Bình Dương cho rằng, ngành du lịch của Việt Nam đã trải qua quá trình phát triển vượt bậc, hầu hết các khách sạn đều đạt công suất cao trong thời gian qua và đây là những động lực thúc đẩy việc xây dựng dự án mới.
Việc kiểm soát tốt đại dịch tại Việt Nam và việc chuẩn bị tốt của các doanh nghiệp du lịch sẽ là tiền đề cho kinh tế Việt Nam và du lịch Việt Nam nhanh chóng trở lại đường đua phát triển, tạo nên tảng tích cực cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển. Tuy nhiên bước ra từ đại dịch, nhà đầu tư Condotel cần có những sự chuẩn bị mang tính chủ động hơn trong lựa chọn đầu tư để đảm bảo sinh lợi như:
Lựa chọn các nhà đầu tư uy tính với mức cam kết lợi nhuận hợp lý.
Bởi không có đầu tư nào là không có rủi ro, vì vậy lựa chọn các chủ đầu tư có uy tín tốt trên thị trường, đặc biệt là các chủ đầu tư đã hoàn chỉnh hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh sẽ là sự lựa chọn tốt vì đó là những nhà đầu tư an hiểu cả về kinh doanh bất động sản và kinh doanh du lịch, vốn là 2 nền móng cho phát triển bất động sản nghỉ dưỡng
Căn hộ du lịch – Biệt thự biển Cam Ranh Bay Hotels & Resorts
Số liệu đáng tin cậy và khả thi để đầu tư.
– Lợi nhuận là điều mong muốn khi bất kỳ nhà đầu tư kinh doanh vào mọi lãnh vực, nhưng cần có những số liệu đáng tin cậy và khả thi để đầu tư. Những con số 12%-15% có sức hút ghê gớm với các nhà đầu tư nhưng cần cân nhắc về tình hình thực tế của bình diện ngành trên phạm vi cả nước và khả năng chi trả của nhà đầu tư đối với các khoản nợ ngân hàng để đảm bảo kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng không tạo ra rào cản với các hoạt động kinh doanh khác của nhà đầu tư bởi lợi nhuận nào cũng có rủi ro. Lợi nhuận càng lớn thì rủi ro càng lớn
Đa dạng hóa các kênh đầu tư
– Đa dạng hóa các kênh đầu tư là bài học không mới nhưng cần được nhấn mạnh lại giữa thời đại dịch Covid19 này, nhất là với những nhà đầu tư bất động sản sinh lời. Dễ dàng nhận thấy đại dịch đã ảnh hưởng to lớn đối với mọi mảng kinh doanh của bất động sản, từ chủ đầu tư, sàn giao dịch đến nhà đầu tư.
Nhiều các dãy mặt bằng tại các thành phố lớn để bảng sang nhượng hoặc nhiều nhà đầu tư bán bất động sản cắt lỗ nhưng những nhà đầu tư căn hộ cho thuê tại thời điểm này vẫn đang trong khu vực đầu tư an toàn. Chính vì thế đa dạng kênh đầu tư là điều tối quan trọng với nhà đầu tư bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng để giảm thiểu các rủi ro không mong muốn có thể xảy ra.
Theo dự báo của CDC Mỹ, đại dịch Covid19 sẽ được khống chế và mọi hoạt động kinh tế sẽ vào đà ổn định kể từ tháng 08/2020m đây cũng là thời điểm bắt đầu vào mùa du lịch tránh rét của các nguồn khách Nga, châu Âu, Mỹ đến các nước nhiệt đới trong đó có Việt Nam. Việc chuẩn bị tốt cơ sở hạ tầng du lịch ngay từ bây giờ sẽ mở ra các cơ hội khai thác tốt tiềm năng du lịch Việt Nam và cũng là kênh đầu tư tốt cho các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vốn vẫn rất hấp dẫn và có tỉ suất sinh lời có thật rất đáng mơ ước.
